历史老街的新生之路

　　编者按

　　为深入贯彻落实习近平总书记关于大兴调查研究之风的重要指示精神，以实际行动投身省委要求深入开展的“抓重点、补短板、强弱项”大调研活动，长沙晚报记者深入基层一线，聚焦高质量发展、蓝天保卫战、推进“产业项目建设年”活动、产业链建设、乡村振兴、民生改善等，进行重点调查和思考，提出建议，为党委、政府决策提供依据和参考。今日起，长沙晚报推出“晚报记者大调查”专栏，首篇聚焦历史老街有机更新。  

　　长沙晚报记者 徐辉 邬伟 陈焕明 任波

　　建筑是凝固的历史，文脉是城市的灵魂。

　　长沙，正带着麻石街老长沙的味道，融入现代繁华的大都市气质，掀开城市有机更新的篇章。

　　“五一”期间，长沙首条历史步道首发段西园北里全新开街。560米长的幽深古巷，串起左宗棠祠、李觉公馆等15处历史人文景点。按照有机更新的理念，西园北里通过“微手术”，实现老城区“新陈代谢”。步入古巷，一条麻石路蜿蜒通幽，两厢翠竹、白墙、黛瓦显得古朴素雅，一栋栋瓦房、木屋内不时传来居民们的欢声笑语……

　　西园北里的有机更新，正是长沙旧城改造从过去“拆、改、留”“大拆大建”到如今“留、改、拆”“微改造”新理念的最新实践。“老城区有机更新，不能大拆大建、推倒重来。”省委常委、市委书记胡衡华日前现场调研时强调，要以对这座城市、对长沙人民高度负责的精神，以对历史文化的强烈敬畏感，加快推进有机更新，让老城区更有长沙味，让老百姓更具幸福感。市委副书记、市长、湖南湘江新区党工委书记胡忠雄要求，城市有机更新要留住历史文脉、方便市民生活。

　　一座城市的历史文脉，是它独特的气质，也是城市软实力的体现。作为全国首批历史文化名城之一，长沙如何留住城市的历史记忆、彰显城市的文化特色，使中心城区功能更加完善、品质更加优良、老百姓更加宜居？连日来，记者穿行于长沙大街小巷，感受到了长沙厚重的文化底蕴，看到了有机更新给老街区带来的新变化、新活力，也听到了老百姓希望留住历史文化根脉、改善老街区居住环境的强烈呼声。

　　老街蜕变

　　太平街都正街成为老长沙名片

　　与高楼林立、车水马龙的人民西路相邻，都正街仿佛从岁月中走来的小家碧玉，让人沉静欣喜。街巷两侧分立着明清风格的建筑，麻石小径、雕花窗门、黄包车……一步一景。

　　谁能想到，几年前这里还是一副破败景象。“因为是60多年前的房子，又是木质结构，很多房子被白蚁吃空了，不敢住。”在都正街生活了60多年的余东海老人告诉记者，过去都正街临街房屋租金普遍不高，他家一楼门面每月租金最多六七百元。

　　2013年，长沙启动对都正街的有机改造，更新基础设施，改造房屋外立面，都正街和沿街贯穿的7条小巷面貌一新。余爹说，现在出门就像走在花园中一样，街上门面生意越来越好，租金也水涨船高，“现在我家门面一年租金有六七万元呢！”

　　漫步老街，一栋名为都正剧场的建筑引起了记者的注意。这栋原属于长沙市第三机械厂的老厂房，修缮一新后变身为公益剧场，搭起了戏台子，添置了座椅，每逢节假日会安排戏剧表演，还经常举办庙会、社区活动等，成为都正街居民的公共文化场所。“城市不能只有高楼和商铺，我们特意将这栋厂房保留并改造成一个公共开放空间。”芙蓉区定王台街道党工委书记文升云告诉记者，居民们在一起休憩交流、开展活动，把这里当成了自己的“家”。

　　“都正街有机改造达到了省钱、省时的效果。”文升云说，“省钱”体现在这个涉及4万余平方米、1069户住户的工程，如果按推倒重建的方式，需要资金近10亿元，而采用有机更新方式，财政直接投入仅1.5亿元；“省时”体现在整个项目改造仅用了2年多时间，而同类棚改项目一般需要6年以上。

　　如今，都正街与相邻的县正街、高正街串在一起，与天心阁连成一片，成为散发浓厚老长沙味道的历史人文景点，吸引了众多的游客。

　　从都正街向北一公里有余，便到了太平街。作为长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街，太平街2006年启动文化街区保护整治工程，恢复了麻石路面、小青瓦、坡屋顶的清末民初民居风格。贾谊故居、长怀井、美孚洋行、乾益升粮栈……这些承载着长沙历史与记忆的老建筑都得到了修缮和保护。“我喜欢这里的老长沙味道。”来自广州的游客李平是湖南人，他们一家三口漫步在街上，每看到一处老建筑就会停下来细细品味。

　　“现在，太平街既是一个历史文化街区，也是一条特色商业街，沿街铺面有近200家。‘五一’期间这里日均人流量近10万人次。”太平街管委会相关负责人的话语里充满着自豪。

　　“太平街、都正街等在城市改造过程中保留老街的格局不变，保存历史文脉，同时老百姓的居住环境明显改善，街区面貌焕然一新。”一直呼吁保护老街巷的文史专家陈先枢认为，这些老街在改造中蜕变为融古旧与现代于一体的历史街区，成为城市新地标和新名片，说明通过城市有机更新，能够实现旧城改造与历史文化保护的有机结合。

　　留住历史

　　老街是长沙人共同的“乡愁”

　　“一步两搭桥、三公里、四方塘、五家井、六堆子、七里庙、八角亭、九(韭)菜园、十间头……”这一串蕴含着数字趣味的街巷名称，曾被许多老长沙人津津乐道。

　　考古发掘证明，长沙城中心自汉代至今，历经2000余年而未变。从明清两代留下来的10多幅长沙城池图可知，现在的马王街、化龙池一带，坡子街、太平街一带，潮宗街、通泰街一带尚存的老街小巷，其走向、建筑布局、街道名称等，在明清时期就已定型。长沙古城自形成以来，老街巷的骨架沿袭至今，这在世界城市史上都是罕见的。

　　“南门到北门，七里又三分。”这些老街既是历史的见证者，也是文化的传承者。但是由于“文夕大火”“文革”等历史原因，以及过去城市高强度开发建设，长沙不少老街、老建筑、老地名渐渐消失在人们的视野中，成为永远的“痛”。

　　所幸的是，目前长沙仍有5.6平方公里的城区保留着大量的历史遗存，包括历史建筑、历史风貌区、历史街区、历史地段和历史古迹。它们是长沙人共同的“乡愁”，是共享的集体记忆，也是城市创新与发展的文化源泉。

　　正是基于此，长沙的决策者提出了以文化为魂推动城市的有机更新，在旧城改造中突出“老长沙、新气质”。

　　对于目前正在改造或需要改造的那些历史老街，新生的机遇已经来临。

　　离太平街不远的天心区西文庙坪就是亟须改造的老街代表。“道冠古今”牌坊是文庙坪最有名的建筑。“这里是旧时长沙的学宫，是祭孔和举行科举考试的地方。‘文夕大火’后只剩下这块牌坊，它是长沙城内唯一保存完整的古代石牌坊。”在西文庙坪生活了一辈子的七旬老人郭瑞怀对街巷的历史典故如数家珍。

　　“西文庙坪的房屋大多比较破旧，道路狭窄拥挤，如果发生火灾，消防车很难进去。”郭爹告诉记者，现在街坊邻居们都盼望着改造后，西文庙坪能像太平街、都正街一样变得漂亮、整洁、繁华。

　　“城市既要奔向未来，也要‘找到回家的路’，留住历史街巷，才能让长沙不失忆。”长沙市城乡规划委员会专家杨建觉呼吁，要加强历史街区保护，善待历史记忆载体。

　　有机更新

　　守住保护底线，激发老街活力

　　近年来，上海、广州、杭州、厦门等城市纷纷启动老城区有机更新，成立专门的有机更新管理部门，出台相关政策法规，做出了积极探索。

　　比如上海引入市场力量，采用保留外部、更新内部模式对新天地等老街区进行有机更新。如今这里已成为城市时尚休闲文化娱乐中心。厦门则通过政府投入资金进行基础设施建设，以旅游文化为导向，在城市历史街区肌理上，采取微改造方式，同时将社会治理融入其中，发动街道、社区等基层力量，推动老旧街区更新改造。

　　与国内其他城市相比，长沙历史老街有机更新的路在何方？如何既保护好历史文化遗产，又激发城市的创新活力？政府、市场与市民在有机更新工作中应当承担什么样的角色？记者试图在潮宗街历史风貌区的改造中找到答案。

　　潮宗街历史风貌区里，清末和民国时期的历史遗存比较集中，共有27栋建筑纳入了历史文化街区的保护范围，包括金九活动旧址、民国旅社及戏台等12处文物保护单位。

　　目前，潮宗街历史风貌区征拆工作已接近尾声，并开始第一批项目设计方案招标。

　　“每一个城市都有一个核心痛点，就是老城区居民大量外迁，外来务工人员租住者居多，作为传承城市历史的老城区逐渐没落。”开福区通泰街街道工委书记邓宜春坦言，在下一步的改造过程中，规划是定心丸，希望尽快出台一个既能突出宜居性和“原真性”，又能兼顾路网建设和城市发展方向的历史街区有机更新规划；另外，目前潮宗街及附近街区的原居民占比仅约30%，大部分为租户或外来户，亟须吸引新的城市人群来承载延续老长沙历史和生活记忆。

　　规划先行，守住底线，是推动长沙老城区有机更新的关键。这是记者在采访中听到的共识。

　　“要在规划中将历史文化遗产的保护放在最重要的位置，守住保护的底线。”市城乡规划局城市规划研究室主任陈群元认为，历史沉淀越厚重，城市创新的内生动力才会越强大。不仅仅是挂牌保护的文物需要保护，铭刻着老长沙生活气息和生活场景的老街巷、老建筑、老地名，也是历史留给我们的宝贝，应该尽可能地予以保留和延续。

　　同时，要在规划中突出宜居性。城市的本质是人居生活。像潮宗街、西文庙坪等一批历史老街区因年代久远，目前大多存在环境脏乱、配套设施缺乏等问题，老百姓盼望改造的呼声很高。只有规划建设一批高品质的城市公共服务设施，包括教育、医疗、文化、艺术、休闲等方面，才能有效地提升老百姓的获得感和幸福感，从而赢得更多的理解与支持。同时也只有这样才能吸引更多的人才和资本的进驻。“我们希望建好周边的道路，规划好停车场，让大家出行、停车更方便。”连升街居民陈先生呼吁。

　　另外，要在规划中结合老街的历史人文特色，以文化为引导，赋予其新功能，激发其活力。保留原居民，保护历史文化遗产，这是“留”的一面；同时规划应更加精细，要植入新的功能，突出活化和使用，让历史老街焕发新的活力。“潮宗街历史街区既有一批民国时期建设的中西合璧的公馆，也曾有一批历史文化名人在这里生活。”开福区委宣传部副部长李亚雄建议充分挖掘名人资源，提升潮宗街的文化内涵与吸引力。

　　政府主导，政策引导，市场运营，多元投入，是推动老城区有机更新的重点。这是记者采访中了解到的另一个共识。

　　目前国内旧城改造的模式主要包括政府主导型、市场主导型和多方主体合作型三种类型。“在新的城市发展理念下，原来靠房地产、土地出让带动更新升级的发展模式将难以为继。”湖南大学教授柳肃认为，老城区有机更新应该有效地保护街区的“原真性”和生活的延续性，保留原汁原味的真东西，通过基础设施建设，改善居民生活条件，达到老城区“新陈代谢”的目的，让旧城实现重生。

　　同时，真正的有机更新，融入了公益、产业、运营等思维，包括产业共生、业态共享、多元化的资本参与、优秀的资产管理等，因此对于资本市场有着更多更高的要求。为了鼓励更多的民间资本参与有机更新，有必要通过政策手段，建立多元投入的保护和更新基金及其投资回报模式。同时也需要引导银行等金融机构对城市更新项目给予倾斜。

　　“历史城区的有机更新是一个不断探索和完善的过程。”市城乡规划局历史文化名城保护委员会办公室主任李波介绍，长沙老城区有机更新改造方式分为微改造、综合整治、环境提质、拆除重建四种方式，可以根据片区不同现状采取不同方式。这其中，既要发挥政府和市场的主导作用，也要发挥市民的主体力量。

　　据悉，目前市城乡规划局正组织编制《长沙市城市中心城区有机更新方式规划指引》，同时将对历史城区进行有机更新单元划分，以历史保护要求、棚改项目范围以及现状城市功能为导向，初步划分为18个更新单元。此外，各区成立了老城区有机更新组织机构，并出台实施方案，明确工作目标和任务，划定重点推进片区。  

　　老街在重生，文脉在传承。承载着历史记忆的长沙老城区，在城市有机更新中凤凰涅槃，必将散发更加迷人的魅力！

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